Scopo
Comprare con più consapevolezza
Comprare un immobile è una scelta importante e spesso viene valutata in tempi stretti. Il rischio è concentrarsi su metratura, prezzo e posizione, lasciando in secondo piano documenti, conformità, manutenzioni e problemi tecnici.
La consulenza pre-acquisto serve a individuare criticità che possono incidere su valore, tempi, costi, mutuo, rogito o lavori futuri. Non serve a bloccare l'acquisto in modo automatico: serve a sapere quali domande fare e quali condizioni chiarire prima di impegnarsi.
Quando la verifica avviene prima della proposta, l'acquirente può chiedere documenti, riduzioni di prezzo, regolarizzazioni o clausole più coerenti con lo stato reale dell'immobile.
Verifiche
Cosa può emergere prima dell'acquisto
- planimetria catastale non conforme;
- opere interne non documentate;
- verande, soppalchi o ampliamenti da chiarire;
- assenza o incertezza sull'agibilità;
- umidità, infiltrazioni o muffe ricorrenti;
- lesioni e fessurazioni da approfondire;
- impianti datati o senza documentazione;
- spese condominiali straordinarie non considerate.
Tempistica
La verifica va fatta prima, non dopo
Dopo il rogito, molte criticità diventano un costo dell'acquirente. Prima dell'acquisto, invece, possono essere oggetto di chiarimento, trattativa, approfondimento o condizione contrattuale.
La consulenza è più utile quando c'è ancora spazio per decidere.
Documenti edilizi
Verifica urbanistica e stato legittimo
La verifica urbanistica serve a capire se lo stato reale dell'immobile corrisponde ai titoli edilizi depositati in Comune. Non basta che la planimetria catastale sia corretta: il Catasto non prova da solo la regolarità edilizia.
Possono essere necessari accesso agli atti, esame di licenze, concessioni, permessi, CILA, SCIA, DIA, sanatorie, condoni, varianti e altri elaborati. Il confronto tra documenti e stato reale può evidenziare tramezzi spostati, cambi d'uso, chiusure di balconi, aperture modificate o opere mai autorizzate.
Catasto
Planimetria, visura e pertinenze
La verifica catastale riguarda intestazione, categoria, consistenza, rendita, planimetria, subalterni, confini e pertinenze. Prima del rogito, la planimetria catastale deve rappresentare correttamente la distribuzione interna dell'unità immobiliare.
Un immobile può essere catastalmente aggiornato ma non urbanisticamente regolare. Per questo il controllo catastale va letto insieme alla verifica edilizia e non come sostituto.
Stato reale
Manutenzione, infiltrazioni e lesioni
Il sopralluogo tecnico consente di valutare condizioni generali, finiture, infissi, pavimenti, bagni, balconi, terrazzi, coperture, facciate, parti comuni e impianti visibili.
Macchie, odori di umidità, muffe, rigonfiamenti, distacchi, crepe o porte che non chiudono bene non devono essere ignorati. Non sempre indicano un problema grave, ma possono richiedere verifiche specifiche prima di concludere l'acquisto.
Anche il condominio conta: facciate degradate, coperture da rifare, lastrici con infiltrazioni, autorimesse con criticità o lavori straordinari imminenti incidono sui costi futuri.
Da chiedere
Documenti utili prima di firmare
Prima di impegnarsi è opportuno chiedere almeno atto di provenienza, visura catastale, planimetria catastale, titoli edilizi disponibili, agibilità o documenti equivalenti, APE, regolamento condominiale, ultimi verbali assembleari e informazioni su lavori deliberati o spese straordinarie.
Se la documentazione è incompleta, la consulenza può indicare quali documenti mancano e se conviene fare accesso agli atti prima di procedere.
Procedura
Come si svolge la consulenza
- ObiettivoSi chiarisce fase della trattativa, tempi disponibili e dubbi principali.
- DocumentiSi esaminano planimetrie, visure, atti, pratiche edilizie e documentazione condominiale.
- SopralluogoSi controllano stato reale, manutenzione, difformità visibili e criticità tecniche.
- ValutazioneSi distinguono problemi immediati, approfondimenti necessari e costi possibili.
- IndicazioniSi restituisce un quadro utile per decidere, trattare o chiedere integrazioni.
Esempio
Caso pratico
Un acquirente valuta un appartamento ristrutturato. La visita commerciale mostra ambienti ordinati, ma dal confronto con la planimetria emergono una diversa distribuzione interna e la chiusura di una loggia.
La consulenza segnala che prima della proposta occorre verificare i titoli edilizi e la sanabilità delle opere. Questo consente di trattare sul prezzo e di chiedere al venditore documenti e regolarizzazioni prima di assumere un impegno vincolante.
Errori frequenti
Cosa evitare
- firmare una proposta senza aver visto almeno planimetria e visura;
- confondere conformità catastale e conformità urbanistica;
- rimandare l'accesso agli atti a dopo il compromesso;
- sottovalutare infiltrazioni, muffe e lesioni perché sembrano piccole;
- non considerare spese condominiali straordinarie o lavori deliberati;
- valutare il prezzo senza stimare costi tecnici e manutentivi.