Che cos’è
Il disegno catastale dell’unità immobiliare
La planimetria catastale rappresenta graficamente l’unità immobiliare urbana depositata presso il Catasto Fabbricati. Mostra camere, cucina, bagni, corridoi, balconi, pertinenze e distribuzione interna, secondo il caso specifico.
Ogni planimetria è collegata a dati catastali precisi: Comune, foglio, particella e subalterno. Per questo va letta insieme alla visura catastale.
Quando serve
Quando controllarla
La planimetria catastale serve ogni volta che bisogna verificare o documentare la distribuzione interna di un immobile.
- prima di una vendita o di un acquisto;
- prima di una ristrutturazione;
- quando si presenta una variazione catastale o un DOCFA;
- in caso di successione, mutuo, stima o perizia;
- quando lo stato reale non sembra coincidere con il documento catastale.
Punto importante
Planimetria catastale e conformità urbanistica sono cose diverse
Il Catasto ha finalità fiscali e descrittive. La regolarità edilizia si verifica confrontando lo stato reale con i titoli depositati presso il Comune.
Per una verifica corretta si confrontano stato reale, planimetria catastale e documentazione urbanistica.
Aggiornamento
Quando va aggiornata
La planimetria catastale va aggiornata quando la distribuzione interna o la consistenza dell’immobile non corrispondono più a quanto depositato.
Può accadere dopo spostamento di tramezzi, creazione di un bagno, fusione o frazionamento, cambio di destinazione o ristrutturazione. Prima dell’aggiornamento catastale, però, bisogna verificare che le opere siano legittime dal punto di vista edilizio.
Documenti
Documenti utili per la verifica
- planimetria catastale attuale;
- visura catastale;
- rilievo e fotografie dello stato reale;
- titoli edilizi comunali disponibili;
- eventuale CILA, SCIA, sanatoria o DOCFA precedente;
- atto di proprietà e dati identificativi.
Procedura
Come si sviluppa la verifica
- RecuperoSi acquisiscono planimetria catastale e visura dell’unità immobiliare.
- SopralluogoSi verifica lo stato reale con rilievo, foto e controllo degli ambienti.
- ConfrontoSi confrontano distribuzione reale, planimetria e dati catastali.
- UrbanisticaSe emergono differenze, si controllano anche i titoli edilizi comunali.
- EsitoSi distingue tra documento coerente, errore, variazione necessaria o criticità edilizia.
- AggiornamentoSe serve, si valuta DOCFA o altra procedura catastale corretta.
Esempio
Caso pratico
Prima della vendita, un appartamento mostra una distribuzione interna diversa dalla planimetria catastale. Il proprietario pensa di aggiornare subito il Catasto.
Prima, però, bisogna verificare se quelle modifiche risultano autorizzate presso il Comune. Solo dopo si può capire se basta una variazione catastale o se serve una pratica edilizia preliminare.
Errori frequenti
Cosa evitare
- credere che la planimetria dimostri da sola la regolarità edilizia;
- aggiornare il Catasto senza verificare il Comune;
- confondere planimetria e visura catastale;
- usare un disegno vecchio senza sopralluogo reale;
- arrivare alla vendita senza aver controllato la corrispondenza.
Supporto tecnico
Come posso aiutarti
Posso recuperare e verificare la planimetria catastale, confrontarla con lo stato reale, controllare la visura e indicare se serve una variazione catastale, un DOCFA o un approfondimento urbanistico.